不動産の相続について
不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方
・故人の自宅を誰が相続するべきか決められず困っている
・故人の遺産にマンションがあるが、そのマンションをどう分けるか、で遺産分割協議が進まなくなっている
・実家で親と同居していた妹が、実家を相続したいと言ってきかないので、どうすればよいのかわからず、困っている
以上のようなことでお困りの方は下記のバナーから「不動産の相続について」のコンテンツをご覧ください。
不動産の相続対策をお考えの方
・自分の死後、息子兄弟に不動産を相続させたいが、それによって兄弟の仲が悪くなってしまわないか心配だ
・元気なうちに、不動産の相続対策をしておきたいが、具体的に何をすればよいのかわからない
・認知症になってしまうと、不動産の売却などができなくなってしまうと聞いたので、事前に対策できることはないか知りたい
以上のようなことでお困りの方は下記のバナーから「不動産の相続対策について」のコンテンツをご覧ください。
不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方へ
〇不動産の遺産分割の方法について詳しくはこちら>>
〇不動産の相続はトラブルになりやすい？その理由はこちら>>
〇不動産の遺産相続や遺産分割を弁護士に相談するメリット>>
不動産の遺産分割の3つの方法
ここでは、不動産の遺産分割の3つの方法を紹介いたします。それぞれ、状況によってより良い方法を選択するべきですが、もし遺産分割の方法に迷われている方は、遠慮せず弁護士に相談ください。
各相続人の共有不動産にしてしまう
この方法は、遺産分割をせずに、法定相続分で不動産を共有する方法です。遺産の中にある不動産が自宅のみ、などの場合に考えられる手段です。
例えば、家族構成が父と母と息子2人兄弟で、父が亡くなり、遺産が自宅のみの場合を考えます。
この場合、遺産分割協議をせず、法定相続分で分けると、母が1/2、息子兄弟が1/4ずつ取得することになります。その持分割合で不動産を共有名義で登記することで、各相続人の共有不動産にすることができます。
この方法のデメリット
しかし、この方法には大きなデメリットがあります。
それは「共有持分権者の過半数が同意しないと、不動産を賃貸したりすることができず、全員が同意しないと売却できない」点です。つまり、自由に不動産を売却したり分割したりすることができない、ということです。
不動産を共有にする、という手段は、一見すると楽に見えますが、不動産の相続問題を先送りしているにすぎません。自由に不動産を使えなくなるという状況に陥る可能性が高いため、当事務所ではおすすめしておりません。
誰かが不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算する
この方法は、被相続人の住んでいた家に、相続人の誰かが住んでおられる場合、そのまま住み続けるために、ほかの相続人の相続分を金銭で精算してしまおうという方法です。
この方法を使えば、いま相続した不動産に住んでいる相続人は出ていく必要はありません。他の相続人も相続分に相当する金額を金銭で精算を受けることで納得できるかたちで遺産分割が可能です。
この方法のデメリット
誰かが不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算するという方法でのデメリットとして考えられることは、ほかの相続人へ支払うための、相続分に相当する金銭を用意する必要がありますので、用意すべき金銭が高額になればなるほど実現が難しいものになるということが考えられます。
また、金銭を用意することができるとしても、相続した不動産の評価をどのように算定し，持分をどのように評価算定すればいいのかが問題となります。本当に相続人全員が納得する評価方法を取り入れるのは至難の業です。こういう場合には、弁護士など、一定の根拠がある評価を算定できる人に相談することも視野に入れるのが望ましいです。
不動産を売却してお金で分け合う
この方法は相続人の誰かが売却を拒まない限り行うことができるので最も使い勝手のいい方法です。実務上でも不動産の取得を希望する相続人がいない場合には，この方法がよく使われています。
売却して相続分で分け合うことができればどの相続人からも文句がでてくることはありませんし、お金で分け合うのが最もスマートな方法です。また、売却してしまえば、今後固定資産税等維持にお金をかける必要はなくなりますので、相続人の金銭面の負担もなくなります。
この方法のデメリット
相続人の誰かがその不動産を売却することを拒絶するとこの方法が取れなくなります。この方法は相続人全員の売却意思の合致が必要となりますので協力しあって売却を進めていかなければなりません。また、売却するためには一旦相続人へ登記名義を移すことが必要となりますが、この登記名義を誰にすればいいのかが問題となります。
このようなことが原因で遺産分割が進まない場合、トラブルの原因にもなりかねないため、弁護士に一度相談いただくことで手続を進められることも多いです。
不動産については、上記のような相続方法が考えられますが、1人では判断に迷われる場合が多いと思われますので、まずは弁護士に相談してみましょう。
不動産の相続がトラブルになりやすい理由
不動産の相続は、非常にトラブルに発展しやすく、弁護士にも多くご相談いただく内容です。では、どのようなことでトラブルに発展してしまうのでしょうか。
下記の3つの「納得いかない」ことが相続トラブルの主な原因です。
・「この不動産を誰が取得するのか」について納得がいかない
・「不動産をどう評価するか、評価額はいくらか」で双方が納得いかない
・「不動産の分割の仕方を代償分割にしたが代償金が支払えない」ことに納得いかない
遺産分割協議を進めている中でこのような「納得いかない」ことが原因でトラブルに発展します。ですので、ぜひトラブルになる前に、弁護士にご相談ください。
すでに相続トラブルに発展されている場合にはすぐに弁護士に相談しましょう
・家族の共有名義となっていた家を引き継ぎたいが、共有している人が自分と疎遠となっている
・故人の遺産にマンションがあるが、そのマンションをどう分けるか、で遺産分割協議が進まなくなっている
・実家で親と同居していた妹が、実家を相続したいと言ってきかないので、どうすればよいのかわからず、困っている
・収益物件のマンションを誰が相続するか、でもめている
上記のような状況の方は、なるべく早く弁護士にご依頼いただいたほうが良い状況です。
当事務所の弁護士があなたに代わって他の相続人との遺産分割の交渉や場合によっては調停・審判の手続を行います。
弁護士にご依頼いただければ、不動産の相続トラブル解決のサポートを進めることができるだけでなく、相手方との煩わしいやりとりや暴言等によって傷付くなどの精神的な負担も大幅に減らすことができます。
当事務所の弁護士に不動産の相続トラブル交渉の依頼をするメリット
① 不動産が絡む相続は特にさまざまな法律的知識や手続きに関する知識などが必要になる非常にややこしい相続です。
そのため、各相続人がどこかで聞きかじった話を正しいと思い込み「争続」に発展してしまうことも珍しくありません。弁護士は誰もが知る「法律のプロ」です。
ややこしい問題はその法律のプロである弁護士にお願いする。これが複雑で面倒な問題を解決する一番効果的な方法であり、遺産相続の問題を弁護士に依頼する最大のメリットではないでしょうか。
② 相続人間で交渉が必要となった場合、交渉を依頼できるのは弁護士だけです。
司法書士や行政書士には、あなたの代わりに他の相続人と交渉をする権利がありません。もし、司法書士や行政書士が代理交渉をしてしまった場合、弁護士法７２条（非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止）に違反し、その司法書士や行政書士は、二年以下の懲役又は三百万円以下の罰金にあたります。
③ 弁護士という第三者が介入することによる効果
相続人間でもめているときは、身内のみでの話し合いなのでなかなか折り合いがつきません。そんなとき、弁護士という第三者が間に入り、話しの交通整理をするだけで話し合いがスムーズに進むこともあります。
法的な相続のルールについて勘違いしている相続人がいる場合などは、弁護士が真摯に話を聞いたうえで勘違いしている点を丁寧に正してあげれば、納得してこちらの提案を受け入れてくれることもあります。
④ 気付かずに損をしているという事態を避けられる。
不動産の価値については、いくらで評価するかという問題がつきまといます。
適正な不動産の評価が出来ていなかったばっかりに本来もらえる遺産よりも少額の遺産しか受け取れなかったという事態も考えられます。
その点、弁護士に依頼すれば適正な不動産評価を前提に遺産分割協議を進められます。
⑤ たらい回しにされない。
弁護士は不動産の相続トラブルの中心で、日常的に税理士、土地家屋調査士、司法書士と連携して業務をしています。弁護士は、全体を見渡す目を持っていますので、士業の間をたらい回しにされることはありません。
④ 相続人の中には感情をむき出しにして話をされる方がいらっしゃいます。
このような感情的な対応をされる方との交渉によって、あなたが傷つく可能性があります。弁護士に交渉や調停をおまかせいただくことで、このリスクを最小限に食い止められるといえます。
不動産の遺産相続や遺産分割でお困りの方は弁護士に無料相談
・不動産を他の相続人と共同で売却して代金を分配したい
・共同住宅（マンション、アパート等）が遺産に含まれていて、是非とも取得したい
・賃料収入がある土地や建物があるので、賃料の分配を受けたい。
・遺産の土地の境界が不明確で、遺産分割の進め方が分からない。
こういったことをお考えの方は、まずは弁護士に相続の相談をしていただくことをおすすめいたします。
相続問題の解決実績が豊富な弁護士があなたの不動産相続の問題を解決に導くサポートをさせていただきます。
あい法律事務所では相続に関する初回相談は６０分無料ですので、お気軽にご相談ください。
無料相談のお申し込みはお電話（087-832-0550）または問い合わせフォームより受け付けております。
当事務所の弁護士にご依頼いただいた際にできること
〇不動産の遺産分割トラブル解決のためのサポート
〇不動産の価値を正確に算定し、不動産の遺産分割案を提示
〇不動産の名義変更（相続登記）手続き・処分
〇二次相続対策のための遺言書作成や家族信託組成
不動産の相続対策をお考えの方へ
不動産の生前対策，相続対策は主に
「相続で相続人同士がもめないための遺産分割対策」
「認知症になってからの財産管理の対策」
「相続税の税負担を最小限に抑えつつ、納税資金を確保する対策」
の３つが重要となります。それぞれ解説させていただきます。
「相続で相続人同士がもめないための遺産分割対策」
故人の財産の相続をめぐって、遺産分割はトラブルが発生しやすいものです。特に、不動産は、下記のようなことがトラブルの原因になります。
・「その不動産を誰が取得するのか」について納得がいかない
・「不動産をどう評価するか、評価額はいくらか」で双方が納得いかない
・「不動産の分割の仕方を代償分割にしたが代償金が支払えない」ことに納得いかない
これらのトラブルは、事前に「遺産分割の対策」、特に遺言書の作成をすることで十分回避することが可能です。
当事務所の弁護士にご相談いただければ、もめないための相続対策をご提案、実行することが可能です。
遺言書の作成をお考えの方へ＞＞
弁護士に相続対策の依頼をするメリットについてはこちら>>
「相続税の税負担を最小限に抑えつつ、納税資金を確保する対策」
相続が発生すると心配なのは、相続税の納税です。
相続税が発生しないと思っていた方も、既に住んでいる自宅の評価額によっては納税対象になっていることがあり、そのような方が相続税対策を十分に行えず、高額な相続税を納税することになってしまうことが発生しております。また、納税資金を用意することができず、追徴課税が発生している事例もあります。
相続税対策の一つとして考えられるのは、「生前贈与」によって不動産を贈与することによって、全体の財産額を減らすことが考えられます。
また，現預金を保有しておくよりも不動産を保有しておく方が，相続税の課税価額が低下することも多く，税務上より有利な不動産への買い換えや，既に所有している不動産の評価額を下げる方法もあります。
また、生前贈与などの生前対策のみでは相続税の納付が避けられない場合は、死後の納税資金を確保するために、不動産の売却も検討すべきでしょう。
不動産の相続税対策については、当事務所にご相談いただければ、連携している税理士とともにワンストップで対応することが可能です。
「認知症になってからの財産管理の対策」
相続対策は、死後の対策に限らず、「ご存命の間の対策」も必要になります。具体的には、「認知症になってからの財産管理のための対策」が挙げられます。
認知症が進行すると、自己の不動産や預貯金などの財産の管理ができなくなります。例えば、自宅の売却や銀行での定期預金の解約などができなくなります。
この対策としては、認知症が進行する前に「家族信託」を組成することが非常に有効です。
「家族信託」とは、財産の管理を事前に家族に任せることができる契約のことを指します。例えば、ご自身の保有する自宅や収益不動産の処分を、ご家族などに任せることができるようになります。
「認知症になってからの財産管理のための対策」も同様に弁護士にご相談いただくことで、最適な対策案を検討することが可能です。
当事務所の弁護士に相続対策の依頼をするメリット
相続対策は相続「税」対策だけではない。「争」続対策も必要。
専門家である税理士に相談して相続税対策をしている方は、多くいらっしゃいます。
一方で、死後の相続人間の紛争を予防する争続対策を気にしている方は多くありません。
相続人の方々に少しでも多くの財産を残すために相続税対策をとることは大切です。しかし、自分の死後、相続人の方々が仲良くしてくれていること、いらぬ負担をかけないことも大切ではないでしょうか。
相続対策は、両方そろって十分な相続対策といえます。せっかく対策をとるなら片手落ちの相続対策で相続人の方々が困ることのないようにしておきましょう。
この場合に必要なのは、弁護士と税理士です。弁護士と税理士がタッグを組んで相続対策に取り組むことが満点相続の必須の条件です。
当事務所では、連携税理士がおりますので、ワンストップで完璧な相続対策を練り上げることができます。
相続対策をお考えの方は弁護士に無料相談
・自分の死後、息子兄弟に不動産を相続させたいが、それによって兄弟の仲が悪くなってしまわないか心配だ
・元気なうちに、不動産の相続対策をしておきたいが、具体的に何をすればよいのかわからない
・認知症になってしまうと、不動産の売却などができなくなってしまうと聞いたので、事前に対策できることはないか知りたい
こういったことをお考えの方は、弁護士に相続対策の相談をしていただくことをおすすめいたします。
相続問題の解決実績豊富な弁護士があなたの不動産の相続問題を解決に導くサポートをさせていただきます。
あい法律事務所では相続に関する初回相談は６０分無料ですので、お気軽にご相談ください。
無料相談のお申し込みはお電話（087-832-0550）または問い合わせフォームより受け付けております。
当事務所の弁護士にご依頼いただいた際にできること
〇相続人調査・相続財産調査（遺産調査）の実施と相続トラブルのリスクの診断
〇遺言の内容の提案
〇遺言の様式や方法の提案
〇生前贈与の贈与額や方法の提案
〇生命保険を活用した相続対策の提案
〇家族信託の組成内容の提案
〇その他相続の生前対策全体のコンサルティング
当事務所にお問い合わせの多い内容
よくあるご質問について
